Kira artışı, kiracı ile ev sahibi arasındaki en sık uyuşmazlık konusudur. Oysa kuralın kendisi kısa ve nettir: artış oranı, kanunda belirlenen bir üst sınırı aşamaz. Karışıklık genellikle hangi rakamın kullanılacağından ve sınırın aşıldığı durumlarda ne yapılacağından kaynaklanır.
Yasal artış sınırı nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir ve taraflar sözleşmeye daha yüksek bir oran yazsalar bile aşan kısım geçersizdir.
Yeni kira ≤ Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100)
Kendi rakamlarınızla üst sınırı görmek için kira artışı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Hangi TÜFE verisi kullanılır?
TÜİK her ay birden fazla değişim oranı yayımlar ve en sık yapılan hata yanlış satırı almaktır:
| Veri | Ne anlatır? | Kira artışında |
|---|---|---|
| Bir önceki aya göre değişim | Aylık enflasyon | Kullanılmaz |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim | Yıllık enflasyon | Kullanılmaz |
| On iki aylık ortalamalara göre değişim | Son 12 ayın ortalaması | Kullanılır |
Kullanılacak dönem, kira yenileme ayından bir önceki ay açıklanan orandır. Kira dönemi 1 Ekim’de yenileniyorsa Eylül ayı verisi esas alınır. On iki aylık ortalama, yıllık enflasyondan genellikle daha düşük olduğu için doğru satırı kullanmak kiracı lehine ciddi fark yaratır.
Fahiş zam talebinde ne yapılır?
Ev sahibinin yasal sınırın üzerinde bir bedel istemesi, o bedeli ödemek zorunda olduğunuz anlamına gelmez. İzlenecek yol:
- Yasal artışı hesaplayın ve yeni kirayı yazılı olarak bildirin.
- Ödemeyi aksatmayın. Kira gününde, banka havalesiyle ve açıklamaya ayı yazarak ödeyin. Düzenli ödeme, en güçlü savunmadır.
- Ev sahibi parayı kabul etmiyorsa ödemeyi noter aracılığıyla yapın veya bankada ev sahibi adına bloke ettirin.
- İhtarnamelere yanıt verin. Sessiz kalmak, "iki haklı ihtar" gerekçesine zemin hazırlayabilir.
- Arabuluculuğa başvurun. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; anlaşma tutanağı ilam niteliğindedir.
Beş yıl kuralı ve tespit davası
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde durum değişir. Bu süre dolduktan sonra taraflar anlaşamazsa, mahkemeden kira tespit davası yoluyla "hakkaniyete uygun" bedel belirlenmesi istenebilir. Mahkeme bu değerlendirmede TÜFE sınırıyla bağlı değildir; bilirkişi aracılığıyla emsal kira bedellerine bakar. Bu nedenle beş yılı dolan sözleşmelerde artış, TÜFE sınırının belirgin şekilde üzerine çıkabilir.
Tahliye sebepleri
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı keyfî olarak çıkarılamaz. Kanunda sayılı başlıca sebepler:
- İhtiyaç: Ev sahibinin kendisinin, eşinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı.
- Yeni malikin ihtiyacı: Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava şartı vardır.
- Esaslı tadilat: Kiralananın kullanımı imkânsız kılacak kapsamda yeniden inşa veya imar.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini geç ödediği için iki kez haklı ihtar çekilmesi.
- On yıllık uzama süresi: Bu sürenin sonunda ev sahibi sebep göstermeden bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık değildir. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata başvurun; süreler ve usul kuralları hak kaybına yol açabilecek kadar kesindir.